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胡磊:如何提升物业公司保盘与成功成功率
2024-05-09

如何提升物业公司?蝴蝶派FUTURE第二季/深圳站,《联接未来》物业行业·产业会。

接下来我们胡总的一脸淡定,来听听您的想法。主持人抛这个问题的时候,其实我其实反而先想了一个问题,就是拓盘保盘两个问题,这两个问题是对立冲突的。我拓盘越好,大家的保盘压力越大,大家拓盘越好。

我的保盘压力越大,尤其长城物业上面没有地产背景,我们没有原生的一个地产,直接给我们盘,我们抢的就是二手盘。所以这个问题,就是我们其实不希望它做成一个对行业来说,我们不希望做成一个零和博弈,所以说这些工具,我们肯定是会要应用的,没有问题。

但是我们在思考,就是真正的在拓盘和保盘,我们应该做什么?那我们的实践可能不一定通用,但是我就分享一下第一个拓盘我们怎么思考,就是我们还是追求较有质量的增长。就是前些年长城物业其实增长非常快,只要我们愿意去接,在很多的城市我们有优势的地方,我们是可以接的。

但是目前其实我们会考虑这些承接回来对我们意味着什么?因为目前这个资本的热度已经消失了,这个规模不是物业追求的唯一目标。将刚才讲商香港上市,那规模一定是最重要的吗?那现在不是,所以我们目前反而是对我们的这个拓盘的对象进行分级的考虑。我们会把项目分成abcd4类,城市也会分分级,对于最差的这些,对于我们的现金流贡献不好的,对于我们经营利润贡献不好的那我们可能就不去拓了。那我们还是说要有差异化,这个行业足够大。

每家物业根据自己的特性,其实可以去制定自己的专有的拓盘的一个策略和对象,这是第一点。

第二点就是眼光不要放在这个物业本业的竞争上。其实我觉得我们未来可能5年,10年之后,我们真正的竞争对手,可能不是传统物业彼此,反而是这些科技公司和互联网行业。我们试想一下,就像我们这种高纤机器人。

当然现在来说是我们在讲人机结合的问题。未来如果越来越智能了,我们的保洁公司干什么对吧业委会现在归位,业委会可不可以直接找个四保的分包公司去帮他管理。物业公司又做什么呢?

所以我是说其实还是说无法去对抗这种发展的行业趋势确实是这样子的。但是现在就只等考虑像物业也是很苦哈哈的行业。

怎么办呢?拼钱拼不过互联网行业的,长城物业每年在数字化投入算多的了大几千万到一个亿的投入,你跟这些互联网行业比这都不是小钱。

怎么办?我们现在考虑多样化发展去拓盘,也是我们拓的盘未必是一个物业的盘了。我们也有专业公司,有楼宇的智能的专业公司,做楼宇智能化运维的公司。其实本质上算是我们自己孵化的业务吗,我们自己做物业就有管理。那我们可以看看说自己有一些专业线根据自己的特性,是不是有些专业公司可以去成立设立然后去提供这种专业化的服务。物业我接不到我专业性的这个东西我可以接到吗?那所以这个也是被逼无奈去考虑一下多样化的发展。

这是关于拓盘,说到保盘的这个事情就是其实一样的,就是我们对保盘的思考现在可能也发生一些变化,你要保该保值的盘而不是保一些不该保的盘。

我们现在其实是有意识的再去评估我们过去这么多年接的这些项目的实际运营情况,就是我们在做试拓的前线刚才讲试拓有个模型,保盘一个模型,实际上是我们的市场拓展和我们的运营交付之间,这个东西我们长久一直拉不通就导致说市场人员说好一定1000万的盘我们打下,打下来之后运营过去一看每年亏5万,这个是会存在的问题。

所以我们现在非常强调说保盘也要用数字去分析一下当时市场承受时候的承诺,包括我们对客户的承诺,包括对公司的承诺和我们实际的运营运营上也是对客户的承诺。客户要求你100个保安保洁上了多少个,包括公司对公司利润的承诺,还是要去把它去飞机考虑。

但是实际上现在还是在看,就是不管怎么搞人工成本的上升是不可逆的,即使现在这种像高纤这样的机器人公司带来了设施设备的一些输入能够帮助我们去降本增效,但是中国人工成本的上升不可逆。现在的从业人员的岁数比较大,再过十年还会有50岁、60岁的人愿意去干这些活吗?不一定。

·所以也在考虑第一个业务的变革,就是物业公司未来到底长什么样。现在我的物业公司跟10年后的物业公司中局的长相应该不一样,提供的服务应该不一样。所以还是以中为始,考虑到中局再看看今天怎么去变。这是关于保障。

·第一个就是组织变革。其实之前也有很多的大咖已经讲到了,物业从来就不是一个扁平化管理的组织。总部、乌鸦鸦的一堆人、大区,更多的管理层人员全部在上面指挥一线的人员长久的没有正边,甚至还在剪边。这就是问题为什么管理手段不具备管理的层次和深度,我们到不了一线。所以必须依靠大量的管理人员、大量的分层的人员去管理一线。

这个部分也是考虑在组织上是要变革的。现在的刚才讲了平台也罢,数字化的手段也罢,除了在做降本增效之外,管理上的负能很重要。那现在也得考虑面向未来5年后,管理费用率,期间费用率是不是可以降一半?只要降到一半就可以把钱投到一线去,改善服务品质。保牌说到底就是你的品质,不会有人把你换掉的。你的品质和品牌足以支撑口碑,你很难被换掉。

改善服务品质是要钱的吗?钱哪里来吗?一个就是上市融资,现在的情况大家也知道,另外一个,还是从物业服务的角度征收的这些钱扣减掉管理成本和期间费用。这个是真正可以去实际操作、实际想的一些事情。


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